Emilio Botín, Francisco González, Isidro Fainé, Miguel Blesa, José María Arias, Ana Patricia Botín, Ángel Ron, José Luis Olivas y Narcís Serra están dando los primeros pasos para convertirse en los nuevos promotores españolesdel negocio inmobiliario. Sus estrategias de venta de inmuebles son diferentes a las de los promotores inmobiliarios y ofrecen más facilidades a los futuros compradores de vivienda que les aseguren el cobro. Estos nuevos promotores procedentes del mundo de las finanzas heredan de sus antecesores inmobiliarios los profesionales y sus carteras de inmuebles. Pero ellos aportan al negocio lo que más hace falta en estos momentos, facilidades crediticias.
La clave es que tienen la sartén por el mango ya que son dueños de las viviendas y al mismo tiempo sus financiadores. Por lo que no hay barrera alguna a priori para que las viviendas consigan venderse. El único requisito que solicitan a sus clientes es que sean solventes y no falten puntualmente a los pagos mensuales de sus cuotas. Para apreciar el peso que está tomando el sector financiero en el inmobiliario no hay más que echar un vistazo a los último datos de activos inmobiliarios en manos de las principales entidades financieras españolas. La cifra se acerca ya a los 8.000 millones de euros.
Pero sólo es el principio. El número de refinanciaciones de deudas sigue creciendo entre las promotoras inmobiliarias, y con él, el peso del ladrillo en el mundo financiero. Actualmente, el patrimonio bancario en suelo, pisos, y otros inmuebles sólo representa el 2,5% de los 315.444 millones de euros que están usados como préstamos al promotor, al menos hasta el pasado mes de septiembre, según el Banco deEspaña.
Porxinos, las torres de la Patacona o el Brosquil de Cullera son algunos de los proyectos inmobiliarios en la Comunitat Valenciana que han cambiado de manos en el último año, convirtiendo a financiadores en promotores.
La falta de liquidez de las promotoras y el vencimiento de sus deudas financieras han llevado a esta situación. Las cajas de ahorros son las que mayor volumen de activos inmobiliarios van a adquirir próximamente porque son los que mayor riesgo ihjmobiliario tienen.
Evitar el concurso
Pero los bancos no se quedan atrás. Es mejor prevenir y quedarse con activos ajenos a la actividad del banco que no cobrar o no saber cuándo van a hacerlo. Quedarse con solares, naranjales, promociones inacabadas de vivienda y pisos sueltos finalizados, oficinas, locales o naves industriales de los clientes del ladrillo es preferible a incrementarlos ratios de morosidad y sus correspondientes provisiones (el Banco de España acaba de reglamentar para la banca unas nuevas provisiones del 10% sobre los activos inmbiliarios). Sólo hay que echar un vistazo a lo que le está sucediendo a Bancaja.El 49% de la mora de la entidad procede del sector inmobiliario, que centra el 21% de la inversión crediticia de la caja, según datos de la propia entidad. Y su objetivo es reducirla. La caja asumió en 2008 activos inmobiliarios por valor de 400 millones, según José Luis Olivas, para cubrir impagos. Pero va a seguir sumando más inmuebles. Y ahora está revisando su modelo de gestión de activos.
Como Bancaja, que ha aprovechado la infraestructura de su filial inmobiliaria Bancaja Habitat para gestionar estos activos, otras entidades están optimizando recursos. Pero no todas van igual de sobrecargadas de actividad y gestión. Anida (BBVA), Aliseda Gestión (Banco Popular), Servihabitat (La Caixa), Cismisa(Caja Madrid) y Procam (Caixa Catalunya), son algunas de las principales entidades nacionales que han tenido que dotar de más recursos a sus respectivas sociedades de gestión inmobiliaria o divisiones para poder dar salida al nuevo e importante volumen de inmuebles. Ser los principales acreedores de las inmobiliarias las ha permitido quedarse con lo mejor de cada una de las inmobiliarias y a muy buen precio. En la mayoría de los casos se han canjeado la deuda de los promotores a cambio de sus mejores proyectos inmobiliarios y con descuentos que superan el 10% de lo que pagaron los promotores. Otras entidades han creado sociedades de gestión inmobiliaria expresamente para dar salida a este nuevo volumen de productos procedentes del ladrillo. Es el caso de Banesto Vivienda, que acaba de crearse como área de división inmobiliaria de Banesto, y Promodomus, dedicada exclusivamente a la gestión de activos inmobiliarios de Reyal Urbis.
El caso Banesto
En este último caso se trata de una sociedad creada conjuntamente con la promotora de Rafael Santamaría. Y es que el volumen que Reyal Urbis debía a Banesto era considerable, por lo que se optó por la creación de una empresa. El acuerdo de Reyal Urbis con Banesto consiste en la venta de 481 millones de euros de sus promociones a Promodomus. Y Reyal Urbis “se reserva el derecho a participar en los resultados de la venta a través de su participación del 49% en la sociedad adquirente”, como comunicó a la CNMV. La transmisión de las promociones en curso de Reyal Urbis implica la subrogación de la sociedad adquirente en la financiación asociada a estas promociones por un importe de 245 millones. Las entidades que han creado nuevas sociedades de gestión inmobiliaria necesitan profesionales que conozcan esa actividad, motivo por el que muchos directivos de promotoras han pasado a la banca. Las consultoras inmobiliarias también se frotan las manos ante la expectativa de que el sistema financiero vuelva su mirada hacia ellos para asesorarles sobre cómo llevar las riendas de este negocio.
Ahora necesitan a estos profesionales porque tienen suelo en distintas fases de desarrollo urbanístico y tienen que gestionarlo si venderlo, o guardarlo para posteriores desarrollos. En el caso de los pisos, la banca ofrece mejores salidas porque suelen ofrecer el paquete de piso más hipoteca. Y siempre se trata de hipotecasa la carta para los clientes que adquieran un piso suyo. En definitiva, la banca canjea préstamos al promotor por futuros clientes solventes, como ya sucedió en las crisis de los 70 y 90.Y las hipotecas son a medida.
En la mayoría de casos se ofrece la posibilidad de canjear la actual hipoteca o, incluso, acceder a una vivienda a través del alquiler. No cabe la menor duda de que, en este caso, la facilidad de pago de hipoteca está asegurada.
Las rurales crearán una agencia inmobiliaria
La posesión de un importante volumen de activos inmobiliarios a propiciado la colaboración entre cajas. No llegará a favorecer una fusión, al menos, por ahora. Pero sí un modelo de gestión conjunta. Uno de los ejemplos es el que está desarrollando el Banco Cooperativo Español para sus 72 cajas rurales. Las rurales carecen de sociedades de gestión inmobiliaria y ahora están constituyendo una para optimizar recursos y generar sinergias entre todas ellas. El importante volumen de inmuebles y suelo del que se han tenido que hacer cargo les ha obligado a ello, porque tampoco carecen de demasiados recursos para poder llevar cada una su inmobiliaria.
Ahora se están recabando datos para crear una cartera de todos los inmuebles de las 72 entidades. La idea surge a finales de 2008 y ante la expectativa de que cada vez son más las cajas rurales que están sumando nuevos activos inmobiliarios en sus balances. Se trata de una fase germinal y se está estudiando si externalizar o no los servicios de esta nueva sociedad. Un caso similar se produce en Cataluña, donde todas
las cajas a excepción de Caixa Catalunya y La Caixa, están estudiando crear una sociedad conjunta, con estructura única, para gestionar este tipo de activos. En el caso de Caixa Catalunya, su inmobiliaria se ha decidio por comercializar sus 3.000 viviendas con una política de descuentos muy atractiva. A través de su filial Procam, comercializa inmuebles procedentes de sus propias promociones así de los que han pasado a ser propiedad de la entidad por diferentes procedimientos negociados o judiciales. Los servicios se facilitan a través de una página web. La oferta de Procam contempla también la opción de alquiler de estos inmuebles. Esta sociedad también dispone un área dirigida a grandes inversores donde se proponen opciones de inversión que van desde carteras de activos hechas a medida hasta la parte la participación en grandes proyectos tanto en España como en el extranjero.
EVA PALOMARES ——– EL BOLETIN ————–
Un acto, abierto a todos los interesados, en el que se dará a conocer el nuevo programa de conferencias del Forum Forinvest; el I Foro Internacional del Seguro-Forinvest; así como las novedades que acontecerán en el área expositiva y dentro del programa de actos paralelos de las firmas participantes en la muestra. Tras la presentación se ofrecerá un vino de honor a todos los presentes.
