CALLE VELAZQUEZ, 61

CV Capital SL, perdón KAVAAL (KASTELLON, VALENCIA Y ALICANTE) REAL ESTATE SL, ha cambiado de domicilio social ahora esta en C/ VELAZQUEZ 61.

Pero hay varias cosas que me llaman la atención:

1- Coincidencia.

Hace varias semanas fuí a Madrid concretamente al Instituto MEFF, ha charlar con un amigo (me comento que no dijera su nombre, pero ahora que no nos oye nadie os digo que su nombre empieza por E y termina por E), me lo pase muy bien con el fuimos a comer al JOCKEY (no me dejaron hacer fotos) y por la noche fuimos al restaurante IL SALOTTO, ya que mi amigo E y E vive en un piso en la calle juan bravo, y eso que en principio era para ir a un tablado flamenco pero mira terminamos ahi.

2- Cercania.

La cercanía y el establecimiento de una compañía es una de las claves para el exito, supongo que los directores de KAVAAL no hayan encontrado el emplazamiento pero en mi humilde opinión creo que este es el emplazamiento idóneo ya que el número 61 esta al lado del 63 que es donde esta el buffete de CUATRECASAS en Madrid.

3.- Nueva Empresa

En los momentos en los que estamos con una crisis galopante donde hay una divergencia del mac en el ibex del copon, es orgulloso que empresarios y como no financieros se interesen por invertir en España aunque sea con la creacion de una pequeña empresita unipersonal de 3.200 €  fundada el 30 de Abril del 2009 cuyo objeto social es PROMOCION, GESTION Y DESARROLLO DE TODO TIPO DEOPERACIONES INMOBILIARIAS Y URBANISTICAS, su domicilio esta situado en la C/ VELAZQUEZ 61 (MADRID). Los administradores solidaios son EMILIO MANUEL ADAN CASTAÑO e IGNACIO BONILLA GANOSA, y el socio unico es VEREMONTE INTERNATIONAL BV. Dicho esto solo falta decir que el nombre de la empresa es VEREMONTE ESPAÑA SL.

P.D.: Estimado Ignacio Bonilla como se que leeras este post te doy la enorabuena por tu HECHIZO tu barco OCEANIS 393 Clipper me han dicho que no corre parece que vuela

Sobre Bañuelos, Abayra, Agra, Kabil Segall

A raíz de la fusión (KLABIN SEGALL, AGRA Y ABAYRA) y la posterior fusión de estas sociedades en AGRE EMPREENDIMIENTOS IMOBILIARIOS, muchas personas y empresas se han puesto en contacto conmigo para ofrecer sus servicios a esta nueva constructora Brasileña, capitaneada por un Valenciano y  también me han pedido que de mi opinión sobre esta fusión.

A si que allá voy…….

Mirad a mi no me gusta mentir y menos a todos vosotros, si tengo activos inmobiliarios en Brasil (y en mas lugares) y concretamente en Fortaleza, Natal y un pisito muy cuco en Sao Paulo (lo tengo que alquilar así que si alguien quiere …), si tengo acciones en ABAYRA, compradas en mis tiempos en BANIF, hace ya algunos años. Dicho esto seguimos. …….

Mirad a Enrique es como el libro de LOS PILARES DE LA TIERRA, a este libro lo adoras o lo odias no hay termino medio y con Enrique pasa lo mismo o lo adora o lo odias, particularmente yo no odio a Enrique ni tampoco lo adoro, simplemente Enrique es un creador de imperios, mas  o menos como lo que KENNEDY con RKO, o FLORENTINO con ACS, lo único que les separa es el enfoque con el que se creación de ese imperio.

A finales del año pasado, Bañuelos puso la primera piedra con la compra del 7% del capital de Agra, por 20 millones de euros. Luego Enrique Bañuelos a través de VEREMONTE compra ABAYRA el 29 de Abril, concretamente el 62.13% y seguidamente compra KLABIN SEGALL. Y luego fusiona AGRE, KLABIN SEGALL Y ABAYRA, en AGRE (AMAZON GROUP REAL ESTATE) EMPREDIMIENTOS IMOBILIARIOS, dando lugar a la tercera constructora Brasileña. Y esta sociedad nace con un patrimonio liquido de 789,5 millones de dólares una capitalización de 1.210,5 millones de dólares y unos activos inmobiliarios de 10.000 millones de dólares.

Y como cualquier fusión hay una ecuación de canje de acciones por cada acción de AGRE EMPREEDIMIENTOS INMOBILIARIOS

1 ACCION DE AGRE  5,18 títulos de Abyra,

1 ACCION DE AGRE  4,85 acciones de Agra

1 ACCION DE AGRE  4,77 de Klabin Segal

Agra tendrán el 49,26% de la nueva compañía, los de Klabin Segal el 30,51% y los de Abayra el 20,23%. Enrique tiene el 51% de Abayra y el 43% de Klabin, con lo que se quedará con el 24% de la nueva empresa fusionada y se convertirá en el máximo accionista de la sociedad.

La tercera constructora del país creada en tan solo 7 meses, chapeao, impresionante y todo lo queráis decir……..

POR QUE BRASIL

Cuando en España sobre 2000, y el sector inmobiliario ya empezaba a despegar, Enrique ya estaban comprando activos en Sudamérica y en otros continentes y es que en Brasil reúne todos los condicionantes que tenia España en ese momento tiene una demanda que hoy por hoy pocos podrán comprar un piso pero se lo compraran, Brasil tiene 148 millones de habitantes (tres veces mas que España), y sobre todo que los dirigente en Brasil están haciendo bien su trabajo.

Pero sobre todo es que en España a Enrique no le dejaron hacer lo que tenia en mente en Astroc, por que la economía española la controlan 4 y son cuatro no hay nadie mas y si alguien se acerca he intente “usurpar”, su sitio logrado casi siempre por herencias simplemente lo sacrifican como a un cordero, también deciros que Astroc era una gran gestora de suelo que ganaba ingentes cantidades de dinero (porque supo estar en sitio y momento adecuado) y como el era el máximo accionista, molestaba forzaron su dimisión y forzaron a que vendiera sus acciones al resto de los socios que tenia, pero a estos socios le salio mal la jugada. Y ejemplos hay como se puede comprender que siendo el máximo accionista del Banco de Sabadell no tuviera un puesto en el consejo de administración del banco, el estasblisment es el que, un grupo de ejecutivos que están y estarán por los siglos de los siglos, AMEN

SIMILITUDES CON ASTROC

Algunos de los usuarios me dicen que hay similitudes con Astroc, aunque hay algunos matices:

CV CAPITAL que controlaba 100% de ASTROC, saco a cotiza a bolsa y la acción subió, subió y subió y en palabras de Enrique “ yo duermo tranquilo cuando la acción baja no cuando sube”, ya que cuando una determinada acción sube se generan unas expectativas de generación de beneficio, y eso es bueno pero lo que malo es que esas expectivas no se cumplan con lo cual cuando esos resultados no son lo que el mercado cree la acción baja. Y eso se sabía con lo cual se hizo lo que tocaba que fuer comprar LANDSCAPE (FILIAL DE BANCO DE SABADELL) y RAYET, con lo cual ASTROC conseguía diversificar productos inmobiliarios y zonas geográficas. Pero la acción subía y no interesaba que suba una acción muy rápido con lo cual Enrique empezó a vender sus acciones y siempre con un gran descuento, mirad Amancio Ortega compro acciones de Astroc a 32 cuando estaba por los 50 €, o dicho de otro modo era el propio accionista el cual quería hacer bajar las acciones, pero la acción subió.

En fin nadie duda que Enrique es un gran financiero ya que si no fuera así no habría conseguido que su sociedad patrimonial mas grande pasara de un activo en el 2003 de 36.978.251 euros a 1.191.120.890 euros en el 2007 y con unas reservas de 596.443.353.

Y esto no para aquí habrá mas noticias y algunas chocantes, y sigo pensando que volverá a España

CORE GESTION ARRANCA CON UN EQUIPAZO

En un post anterior ya comentabamos la creacion de una sociedad participada a partes iguales por Iñaki Larrabeiti y Jon Palomero, llamada CORE GESTION.

Ahora ya han creado su equipo de trabajo y dicho sea de paso los miembros son de lo mejorcito de lo que hay, el equipo de CORE GESTION, esta formado por: Jon Palomero Arguinchona, Iñaki Larrabeiti Lopez, Concha Castillejo Gomez, Ana Montero Martin-Caloto. Son buenos profesionales pero lo he me ha dejado impresionada son sus colaboradores, Eva Bayarri Garcia, Amparo Fornes Cariñena, Maria Agramunt Saez Merino y Jose Rayos García.

Ana Montero Maritn-Caloto: Abogada por la Universidad de Navarra con premio Aranzadi (ahi queda eso) la ficho Uria, teneia una sociedad llamada MEYR 2002 SL, aunque no estuvo mucho tiempo como administradora, concretamente desde 16-10-2002 hasta el 4-12-2002

Eva Bayarri Garcia:, una autentica maquina en todo lo que hace puede con todo lo que le echen.

Amparo Fornes Cariñena: Una gran economista de Cheste dueña de NESGO AUDITORES SLP

Maria Agramunt Saez-Merino: Guapa, guapa y guapa, fue la fallera mas guapa del Convent de Jerusalem

Y por lo que hace referencia a Jon Palomero, Iñaki Larrabeiti, Concha Castillejo y  Jose Rayos, ya les conoceis…. ojala fuera una gran empresaria y tuviera a este equipo ganador

Tecnocasa nota el paron

Me parece que el parón inmobiliario es ya un hecho innegable. A los problemas de financiación que tiene Habitat tras la compra de Don Piso a Ferrovial, al cierre de oficinas de Fincas Corral o al concurso de acreedores de Llanera, hoy se anuncia que en lo que va de año Tecnocasa ha cerrado 162 oficinas.

Esto representa aproximadamente un 15% del total de oficinas franquiciadas que dispone la agencia inmobiliaria.

Una tormenta casi perfecta

La deuda, es una de las cosas mas importantes cuando cualquier empresa esta en proceso de OPA o de liquidación (aparte del flujo de caja), ya que si la deuda la tienes controlada es mas facil de refinanciar y de solucionar problemas de liquidez, dicho esto me ha llegado un correo en el cual pone las deudas de algunas constructoras, a raíz de lo acontecido con Llanera.

Llanera: Su deuda financiera supera en 10 veces los fondos propios.
Hercesa: Su deuda financiera supera en 9 veces los fondos propios.
Tremón: Su deuda financiera supera en 5,6 veces los fondos propios.
Grupo Lábaro: Su deuda financiera supera en 13 veces los fondos propios.
EPSA: Su deuda financiera supera en 16 veces los fondos propios.
Colonial: Su deuda financiera supera en 8 veces los fondos propios.

Que las compañías inmobiliarias presenten altos niveles de enduedamiento no es ninguna novedad, ya es una practica extendida el apalacamiento en los balances ya que asi obtienen una mayor rentabilidad a las promociones. El problema reside cuando el escenario cambia, y los activos que soportan dichos balances (terrenos, inmuebles) se tornan más iliquidos por la paralización de la actividad en el sector del ladrillo.

Aún recuerdo en la crisis posterior al 1992, como en una empresa en la que tenía relación, que tenía unos 4.000 millones de las activas pesetas en activos inmobiliarios, las pasó canutas ya que al necesitar liquidez para financiar su negocio tradicional durante dos años no pudo vender ni un inmueble, simplemente un activo que era relativamente liquido se volvió totalmente ilíquido. Si a esto juntamos la crisis crediticia que endurecerá mucho más el acceso a créditos en el sector inmobiliario podemos crear una tormenta perfecta.

Llanera en suspension de pagos

Seis empresas del Grupo Llanera presentaron hoy la solicitud de concurso voluntario de acreedores en el Decanato de los Juzgados de Valencia, petición que tramitará el juzgado de lo Mercantil número 2, según informó el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV).

Según los datos provisionales, la inmobiliaria de la familia Gallardo tiene una deuda que supera los 600 millones de euros, frente a unos fondos propios de poco más de 80 millones. Las sociedades que han presentado la solicitud de suspensión de pagos son Llanera SL, Llanera Construcciones, Obras y Proyectos SLU, Llanera Urbanismo e Inmobiliaria SLU, Aldalondo, SLU, Descans Les Marines SLU y Patrimonial Arenall SLU.

Estas empresas basan su petición en la situación de insolvencia inminente de cada una de ellas y del grupo que forman, y que ya ha producido como efectos la negativa de muchas entidades financieras a estructurar la deuda a largo plazo, según las fuentes.

El magistrado de lo Mercantil número 2 tendrá que dictar ahora un auto de declaración de concurso, en el que también se nombrará a las tres personas que a partir de ese momento serán los administradores concursales.

Paralelamente, y con posterioridad a la presentación del concurso voluntario, un grupo de acreedores del grupo inmobiliario ha presentado la petición de concurso necesario, que el Decanato de los juzgados de Valencia ha trasladado al juzgado de lo Mercantil número 1. No obstante, fuentes del TSJCV precisaron que ambas solicitudes de concurso deberán ser tramitadas en un solo juzgado, como establece la Ley Concursal.

La falsedad en los resultados de las inmobiliarias……

Ya hace días que tenía ganas de analizar diferentes aspectos sobre el avance de los resultados de Metrovacesa y Fadesa, las que hasta ahora habían sido las primeras inmobiliarias del país, publicados el pasado día 3 de septiembre. La verdad es que la realidad es terca y por más que no se quiera oir hablar de ella, al final no queda más remedio.

Mirando a Metrovacesa, a la hora de comparar el primer semestre de 2007 con el de 2006, vemos que las ventas de vivienda han crecido un 38,9%, pero no obstante las ventas comerciales han descendido un 47,3%. Para quienes sean profanos al sector, debido al largo ciclo de madurez del producto inmobiliario, la venta contable ocurre cuando se realiza la escritura, es decir a la entrega; mientras que la preventa es lo que comúnmente llamaríamos venta. Es decir, las entregas de mercancía ya vendida (hace casi dos años, ya que este es aproximadamente el periodo que va desde la obtención de licencia hasta la entrega de un piso) se han incrementado porque se están entregando las viviendas vendidas hace dos años y un año, pero en cambio las nuevas ventas han bajado a la mitad, y eso quedará reflejado en los resultados de aquí un par de años.

Este fuerte descenso de preventas del primer semestre habrá que seguirlo en el segundo semestre, donde la desaceleración y estancamiento del ritmo de ventas se ha profundizado…Apuesto a que las preventas descenderán entre un 60-70% respecto igual semestre del año anterior.

Cabe destacar que la compañía explica los motivos de la actual realentización de la preventa por tener un menor número de promociones en venta lo que a su vez es debido a la dilatación de los plazos de obtención de licencia y a políticas comerciales; motivos que, desde mi parecer son poco rigurosos.

Al mirar la comunicación de Fadesa, compruebo atónito como las ventas de la actividad residencial (recordemos que son entregas) han descendido un 1% y comienzan comparando las preventas del segundo trimestre con las del primero para que salga algo positivo, pero leyendo más llego al momento en que las preventas han descendido un 27%.

Adicionalmente, Fadesa anuncia que el stock de preventas (ventas pendientes de ser entregadas, lo que podría ser parecido a pedidos en cartera) ha llegado a un máximo histórico, quedándome perplejo con la frase siguiente: “tan sólo pendientes de ser entregadas para ser contabilizadas”, sin comentarios, mejor no vender la piel del oso antes de cazarlo ya que como bien podéis imaginar debería decir algo como “pendientes de entregarlas y que el cliente tenga a bien pagar el 80% del precio de la vivienda mas gastos, si es que puede pagar la hipoteca ahora y en el mercado en piso vale más que eso”.

Y todo esto de enero a junio, cuando en España todavía pensábamos que subprime era una bebida refrescante. Seguiremos a la espera de las comunicaciones de Inmocaral (Colonial), Urbis, etc.