“Nos tacharon de locos en pleno boom inmobiliario por no buscar el máximo be neficio”

En el año 2000, más de uno les calificó de locos. ¿Cómo era posible que en pleno boom inmobiliario lo más importante para una empresa promotora no fuera conseguir el máximo beneficio posible?

Quien nadaba entonces contracorriente era lapromotora inmobiliaria valenciana Crein. “Nosotros hicimos que fuera posible que una pyme del sector inmobiliario construyese vivienda protegida en alquiler a precios asequibles para el ciudadano por debajo, en muchos casos, de 300 euros al mes”, comentaba ayer en la Bolsa de Madrid el presidente de la compañía, Juan José Galiano.

“Hemos conseguido demostrar con hechos lo que casi nadie pensaba que fuera posible, conseguir beneficios reducidos a corto plazo pero seguros y sostenibles en el tiempo. Hemos sido capaces de compatibilizar el beneficio económico con el social”, asegura.

Su modelo se basa, desde hace una década, en la promoción y gestión de viviendas protegidas (VPP) en régimen de alquiler para colectivos con rentas limitada como jóvenes, mayores de 65 años y personas con algún tipo de discapacidad. Para lograrlo, la compañía ha llegado a sacrificar parte de sus beneficios.

“Aplicamos la fórmula de viviendas de protección oficial (VPO) en alquiler, que busca que cualquier persona pueda acceder a una vivienda en óptimas condiciones a un precio acorde con sus posibilidades”. Las cuentas no solo empezaron a encajar, sino que en el Grupo se dieron cuenta de que podían destinar un porcentaje de esas viviendas a los que ellos mismos definieron como “beneficiarios emocionales”: familias que duermen en la calle porque no tienen ningún sitio al que ir. Contaban entonces con pisos que desde la compañía calificaban de emergencia para personas sin ningún tipo de recurso.

Hoy, la compañía, es capaz de medir, de demostrar con cifras concretas que su modelo de negocio es rentable desde el punto de vista social. Para ello utiliza un método que permite cuantificar el retorno social de sus inversiones –Social Return on Investment, SROI, por sus siglas en inglés- que genera su actividad. Según esta metodología, “las promociones inmobiliarias de Crein devuelven a la sociedad 1,07 euros por cada euro invertido en viviendas protegidas en alquiler para colectivos con recursos limitados ”, apuntaba Galian quien reconoce que el modelo de negocio de su promotora les ha permitido ser más inmunes a la crisis que otras compañías del sector al basarse en ingresos constantes y sostenibles en el tiempo.

Sufre la falta de financiación bancaria

No obstante, la crisis, como a tantas otras empresas, ya sean promotoras o no, también les ha salpicado ya que la compañía está sufriendo en sus propias carnes la falta de financiación del sector financiero. “Tenemos suelo comprado y pagado para construir 1.000 viviendas, pero los bancos no nos financian. No es que no haya dinero para vivienda protegida, sino que las entidades ya no ganan dinero dando créditos para construir viviendas“, se lamenta en una conversación mantenida con este diario.

Esta situación ha llevado al Grupo Crein a buscar alternativas y nuevas fórmulas para su negocio como comprar directamente viviendas que ya estén construidas. “Una solución sería poder llegar a un acuerdo con las entidades financieras y explotarlas en régimen de alquiler. Para ello sería necesario reconvertir esos inmuebles y que se produjeran algunos cambios de tipo legislativo que contemplasen subsidios y ayudas que permitiesen dar salida alstock de viviendas en manos de bancos y cajas. En definitiva, contar con el apoyo de las administraciones públicas”, cuenta Galiano.

De hecho, desde la compañía piensan que el alquiler de viviendas protegidas podría ser una alternativa rentable, tanto económica como socialmente, para la reducción del stock inmobiliario español fijado entre 700.000 y un millón de viviendas a finales de 2010, así como para el cumplimiento de la Ley de Economía Sostenible.

Rentabilidad media de los proyectos del 25%

Grein centra su actividad en Valencia y su área metropolitana donde gestiona aproximadamente 400 viviendas en régimen de alquiler con un beneficio neto del 17,2% sobre los ingresos, si bien, como PYME, su facturación en 2010 se situó en 1.586,96 euros. La promotora interviene en todo el proceso, desde la compra y gestión del suelo, la entrega de llaves pasando por la gestión de los alquileres.

La tasa de ocupación de sus inmuebles supera el 97%, la tasa de morosidadse sitúa por debajo del 3%, mientras que la rentabilidad media por proyecto (TIR) se sitúa en el 25% para un periodo de vida del activo de 25 años. Muy por encima del 4,84% (TIR) de las obligaciones del Estado a 30 años en 2010 o de la rentabilidad reportada por la bolsa española en los últimos 30 años fijada, según BME, en el 16% anual.

Aunque los beneficios van más allá de lo puramente económico, ya que también se genera un gran valor social ya que los colectivos tienen acceso aviviendas en régimen de alquiler, incluyendo garaje y trastero, a precios inferiores a la media de cada zona y que oscilan entre 270 y 400 euros al mes. Permiten que los discapacitados vivan en comunidad, lo que contribuye a la mejora de su autonomía personal y calidad de vida, al tiempo que poder acceder a una vivienda nueva de protección se mejoran las condiciones de salubridad de algunos colectivos.

Todo esto, repercute a su vez en la mejora de las zonas y barrios en los que se promueven las viviendas, mejora la capacidad de ahorro y gasto de las familias, lo que a su vez repercute en el aumento del consumo y de la recaudación vía impuestos.

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