LAS SOCIMI’s Y EL ALQUILER

Las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) es la versión Española de las famosas REIT (Real Estate Investment Trust),  lo que traduciríamos como fondo de inversión inmobiliario. Estos vehículos fueron inventados en los EEUU a principios del siglo XX y en los 70s dieron el salto a Holanda y Australia, esta es la principal razón por la que en Holanda el Real Estate es tenido en cuenta por los inversores como un activo más a la hora de diversificar sus carteras de inversión.

Como bien sabies, Spain is different, desde hace como mínimo 4 ó 5 años que se pedía una regulación REIT en España, pero cuando el precio de los activos sube a 2 dígitos, qué sentido tiene la regulación REIT, que esencialmente consiste en vehículos eficientes en su fiscalidad y sobre todo en su gestión, por lo tanto mientras la coyuntura era alcista win-win-win, gana el inversor, gana el gestor y gana papá estado recaudando más.

Pero ya hemos visto el lobo en el sector inmobiliario y el estado español ha decidido ponerse las pilas y regular el sector inmobiliario teniendo en el fondo favorecer el sector del alquiler y no tanto el sector de la propiedad el hecho de tener nuestra casa y tener nuestra casa en propiedad, y es que nos gusta eso de poner todo en el mismo saco y es que no es lo mismo una constructora, una promotora, o un fondo de inversión inmobiliario por ejemplo Astroc no ha sido nunca una constructora ya que se asemejaba mas a un fondo de inversión que invertía en terrenos, o Realia era más una patrimonialista que una constructora, pero aunque sea tarde, bien está que se regule el tema inmobiliario para evitar que se repita los errores del pasado.

Ya son varias empresas que han salido al mercado de las SOCIMI tenemos a : ENTRECAMPOS CUATRO,  PROMORENT, GRUPO LAR, HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS y se están planeando sacar algunas mas como la de PONTEGADEA con una valoración de 5.000 millonetes, pero las SOCIMI  que están hay varias diferencias entre ellas.

Tanto ENTRECAMPOS como PROMORENT parten de una cartera fija de inmuebles y ambas SOCIMIS han salido como la agrupación de los inmuebles de varias familias que han utilizado las SOCIMI para sacar su patrimonio a bolsa y generar valor, pero los que las que más me intrigan es GRUPO LAR Y HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS, ya que hay diferencias sustanciales entre ellas.

ENTRECAMPOS CUATRO se constituyó en 2004 como integración de varias compañías de un grupo familiar. Su patrimonio se compone, entre otros, de viviendas, locales y oficinas en alquiler, en España y Alemania.

PROMORENT: Es para mí la más pequeña en cuanto a activos y me da la impresión que va sobre la marcha sin hacer muchos experimentos y los pasos que da aunque les cuesta son firmes y seguros

GRUPO LAR: Tiene un patrimonio fijo no como en HISPANIA y son con diferencia el mejor ya que tienen la experiencia más que comprobada y es un capital de 400 millones es con diferencia la mejor, parte de un patrimonio, tiene experiencia de Azora y tienen grandes accionistas y esto es lo que más me sorprende:  Pimco ostenta un 12,5%, Franklin Templeton 4.7% y Marshall Wace, 4,4%, Ameriprise Financial, otro 3,74%, UBS, que ha tomado una participación del 3,5% y Bestinver 4.18%. y esta socimi si que es para tenerla en cuenta PIMCO y BESTINVER juntas. 

HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS: Veamos es una empresa que primero nace sin activos que “solo” tiene 500 millones que han aportado inversores y no ha realizado ningún tipo de inversión inmobiliaria, aparte Hispania funcionará como una especie de fondo que se da 6 años para comprar activos y después liquidará la sociedad de los 500 millones 92 lo ha puesto el fondo de Soros y otros 92 millones el de Paulson, y esta es la última aventura porque lo es de Soros después del Med Group que termino como el rosario de la aurora y sinceramente no se si es el momento de invertir en ladrillo ya que HISPANIA tiene que comprar activos y creo que habrá que esperar aun 2 años para que veamos un suelo en los precios y si es un logro tener a Soros y Paulson pero Hispania tiene que crear una cartera inmobiliari y la verdad las otras SOCIMI ya tiene patrimonio con lo que se puede predecir el comportamiento de ingresos y evolución pero en Hispania no.

Las características de las SOCIMI son las siguientes:

  • – Deberán cotizar en mercado regulado español o europeo.
  • – El capital social mínimo es de 5 millones de euros y al menos deberán contar con 50 accionistas.
  • – Los requisitos de inversión y patrimonio son los siguientes:
  • • Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.
  • • El 80% de los ingresos del periodo, con exclusión de determinadas rentas, deberá proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
  • • Se imponen requisitos de permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento u ofrecidos en arrendamiento (periodo de ofrecimiento inferior a un año): 3 años para inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.
  • • Deben tener al menos tres inmuebles en su activo que no representen cada uno más del 40% del activo en el momento de la adquisición.
  • • Tienen limitada la financiación ajena a un 70% del activo.
  • – En lo relativo a distribución de beneficios, deberán destinar al reparto de dividendos:
  • • al menos el 90 % de las rentas derivadas del arrendamiento,
  • • al menos el 50% del beneficio que obtengan de transmisiones de inmuebles y de participaciones aptas,
  • • y el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de las participaciones aptas.
  • – Los SOCIMI gozarán de un régimen fiscal especial. En términos generales, se pueden destacar los siguientes beneficios de este régimen fiscal especial:
  • • Tributarán al 19% en el Impuesto sobre Sociedades, salvo las rentas derivadas de la transmisión o arrendamiento de inmuebles cuando el adquirente o el arrendatario forme parte del mismo Grupo de la SOCIMI, que tributan al tipo general. Exención parcial del 20% para las rentas que provengan del arrendamiento de viviendas en aquellas entidades en las que las viviendas destinadas al arrendamiento representen más del 50 % de su activo.
  • • No estarán sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.
  • • Quedarán exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (salvo residentes en paraísos fiscales); y, con determinados límites, se considerarán exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios. Las personas jurídicas se benefician de una deducción en la cuota íntegra.
  • – En todo lo no previsto por la Ley de SOCIMI, éstas se regirán por la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley del Mercado de Valores.

Si tuviera que comprar acciones de alguna de estas compañías sin duda compraría acciones de GRUPO LAR

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